사업은 모든것이 돈과 연결된다. 사업 초기에는 서비스 모델을 만드는 것에도 부족한 상황에서 그외 잡다한 것에 투자할 여력이 크지 않다. 사업 아이템 뿐만 아니라 회사 경비도 린하게 소모할 필요가 있는 것이다.

창업 초기부터 사무실 등 고정비용이 소모되는 거점이 있을 필요는 없다. 카페가 됐든 코워킹스페이스가 됐든 간에 편하게 일할 수 있는 공간이면 충분하다.  우아한형제들은 카페베네 답십리점에서, 썬데이토즈는 일요일마다 모임공간 토즈에서 초기 사업을 기획하고 초기 모델까지 론칭했다.

하지만, 사업의 규모가 커지거나 사람이 늘게되면 아무래도 고정적인 장소에서 일하는 것이 효율적이고 합리적이다. 여러 창업지원센터에서 사무공간을 제공하지만, 기간이 한정되어 있기에 언젠가는 독립해야 한다.

회사설립 절차의 사업자등록을 하기 위해서는 사무실 임대차 계약서를 제출해야 한다. 자신의 거주지로 등록하는 것도 무방하나 법인의 경우 보편적으로 임차하는 방식으로 한다.

자 그렇다면 어떻게 사무공간을 구해야 할까? 보편적으로 사무실은 아래와 같은 과정을 거쳐서 찾게 마련이다.

임대할 빌딩을 구한다 -> 임주조건(임대가, 계약기간) 확인 -> 임대차 계약 체결 -> 사무실 인테리어 -> 이사, 입주

적합한 위치에 임대할 공간을 찾는다.

사무실은 저렴한 것이 우선시 되겠지만, 외부에서 미팅이 많다거나 구성원의 거주지와의 거리 등 시간이라는 기회비용 측면을 고려해서 정하는 것이 보편적이다. 주로 만나야 하는 회사, 고객이 될 회사가 강남에 있는데, 강북쪽에 사무실을 구한다면 효율성이 떨어진다. 어떻게 보면 상권분석인 셈이다.

사무실 임대는 비싸다. 몇 천만 원 몇 억을 들일 필요는 없다.

사무공간을 찾고 계약을 하는 등 번잡스러운 과정이 싫고 독립된 사무공간이 꼭 필요한 것이 아니라면 비즈니스 센터도 훌룡한 대안이다.

자신의 위치에 맞는 지역이 결정되었다면, 주요 업무집중 지역에는 프렌차이즈를 비롯한 다양한 비즈니스 센터들이 존재한다. 그곳을 임차해 활용하는 것도 방법이다. 비즈니스 센터는 가격이 저렴하다고는 할 수 없지만 대체적으로 위치와 업무환경이 좋고, 번잡스러운 서류절차가 없다.

비즈니스 센터도 부담스럽고 어느정도 독립된 형태를 선호한다면 기 사용자의 사무실을 쉐어해서 사용하는 것도 한 방법이겠다.

사무실 공간을 찾았다. 계약 체결 전 유의사항.

적합한 공간을 찾았다면 임대차 계약을 해야한다. 계약을 하면서 눈여겨 봐야할 것은 여러 서류들이다. 경우에 따라서는 건물주 등 임대인이 추가 서류를 요구하는 경우도 모른다.

• 임대인 준비사항 : 표준 임대차 계약서, 사무실 위치도면, 등기구너리증, 통장 사본, 사업자등록증
• 임차인 준비사항 : 임차 의향성, 회사소개서, 법인인감증명서, 사업자등록증, 법인등기부등본

계약서는 임대인 위주로 작성되어 있기에 꼼꼼히 살필 필요가 있다. 우선 확인해야 할 부분은 계약 기간이다. 계약 기간이 짧으면 해마다 임대료가 올라갈 가능성이 있기에 길게 잡는 것이 유리하다. 그 다음에 볼 부분이 전세권 설정이 가능한지다. 임대인 중 전세권 설정, 즉 전대차 계약을 꺼리는 경우가 있다. 그래서 전대차 계약 금지를 계약서에 명시하는 경우가 있다. 이럴경우 사업장 등록에서 애로사항이 생길 수 있다.

그 다음이 전기, 인터넷 여건 등 기본시설 및 설비가 갖추어져 있는지 물어보고 체크해야 한다. 기본시설이 부족하면 추가 공사를 해야하기에 추가 비용이 더 들어갈 수 있다. 고쳐야 할 부분이 있다면 입주 전 임대인에게 수리를 요구하는 것이 좋다.

사무실 임대차계약에 적용되는 법률

보증금액이 초과하는 경우(서울시 4억 원, 서울을 제외한 과밀억제권역은 3억 원, 광역시 등은 2억 4천만 원, 그 밖의 지역 1억 8천만 원)는 민법이 적용된다. 그 이하의 경우 상가건물 임대차보호법이 적용된다. 규모가 크지 않은 스타트업의 경우 대부분 상가건물 임대차보호법이 적용될것으로 판단된다.

상가건물 임대차보호법에서는 대항력이나 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제 등 사항은 인지하고 있는 것이 좋다.

다른 곳으로 이전하려 할 때

사업하기 더 좋은 화경, 혹은 사업규모 변동으로 다른곳으로 가려할 때 어떻게 해야할까?

보편적으로 사무실 계약해지 통보는 특약사항이 없다면, 계약기간 중 3개월 전 서면통보로 중도해지가 가능하다. 사무실 임차 보증금은 사무실 원상복구 후 10일 이내에 임차인 계좌로 입금된다. 여기서 원상복구란 계약 이전 사무실 형태로 돌려놓는 것을 말한다. 그래서 임대차 계약을 할 때 사무실 위치도면(CAD)를 받는 것이다. 특별한 인테리어나 파손된 부분이 없다면 문제될 것은 없다.

더불어 사무실 임대는 임차 보증금만 청산하면 되는 것이 아니다. 임차인에 따라 전화 보증금, 주차 보증금, 출입카드 보증금 등이 있을 수 있다. 이것에 대한 체크도 필요하다. 모르는 사이에 회사 자금이 쓸데없이 소모될 수 있다.