사업을 위해 넓은 사무실 혹은 건물을 임차하였는데 실제 그 일부만 사용하는 경우, 나머지 유효 공간을 다른 사람에게 다시 임대하여 수익을 올리고자 하는 경우가 많을 것입니다. 그런데 그 공간을 다른 사람에게 다시 임대한다면, 이는 ‘전대차’(임대차 목적물을 다시 제3자에게 임대하는 것)에 해당하게 되고 임대차관계와 동일하게 상가건물 임대차보호법이 적용됨에 따라 특별한 사정이 없는 이상 10년의 임대차기간을 보장해야 하고, 임의로 해지가 어려운 등 임대인에게는 상당한 부담이 됩니다. 이에 따라 임차인에게 유휴 임대 공간을 이용하도록 하되 이를 임대차계약으로 해석되지 않도록, 해당 공간을 임대하는 것이 아니라 단지 영업(업무)을 위탁하는 내용으로 계약을 체결하는 경우가 종종 있습니다. 이에 이 글에서는 위탁운영계약이 임대차계약과 구별되는 요소를 살펴보고, 이를 근거로 실제 위탁운영계약 체결 및 작성시 유의사항에 대해 알려드리고자 합니다.
위탁운영계약과 임대차계약의 구별 기준
위탁운영계약은 위탁자가 자신의 이름과 이익으로 하는 일정한 업무를 수탁자에게 맡겨 이를 수탁자가 수행하고 그에 대한 대가로 수수료를 지급하는 계약(일종의 위임계약)이고, 전대차(임대차) 계약은 임대인이 목적물(보통 부동산)을 임차인에게 사용, 수익하게 하고 그 대가로 임차인은 차임을 지급하는 것을 말합니다. 이러한 정의에 따라 다음과 같은 요소에 해당하는 것이 많다면 위탁운영계약으로 해석될 수 있겠습니다(의정부지방법원 고양지원 2020가단80819 판결, 의정부지방법원 2021나214891 판결, 서울중앙지방법원 2022가합534763 판결, 서울남부지방법원 2014가단225513 판결 등 참조).
● 계약서의 명칭이 ‘업무위탁계약서’, ‘운영위탁계약서’ 등으로 명시
● 영업에 이용하는 시설과 설비를 위탁인이 제공
● 수탁인의 경영 내지 운영사항에 대해 위탁인이 개입하거나 당사자간 협의를 통해 결정
● 위탁인이 수탁인의 영업을 통한 대금을 수취하고 정산
● 관리비 등 영업에 소요되는 비용을 위탁인이 부담
● 수탁자의 영업에 따른 매출에 연동하여 수수료를 산정
위탁운영계약(서) 체결, 작성시 유의사항
만일 운영형태가 수탁자의 독자적인 의사에 따라 목적물(부동산)을 사용수익하는 것에 더 가깝다면, 이는 위탁운영계약보다 임대차계약으로 해석될 가능성이 큽니다. 따라서 수탁자의 책임과 비용으로 전체 인테리어 공사를 하는 것으로 한다면 임대차계약으로 해석될 가능성이 크므로, 그 공사의 범위를 제한하거나 위탁자가 공사 내용에 개입할 수 있다면 위탁운영계약으로 해석될 가능성이 커지겠습니다. 아울러 임대차계약의 주요한 요소 중 하나가 ‘보증금’과 정액의 ‘임대료’이므로, 보증금 및 임대료라고 명시하는 대신, ‘계약이행보증금’, ‘수수료’ 등으로 명시하는 것이 위탁운영계약으로 해석하는 데에 보다 더 유리할 것입니다.
이상과 같이 위탁운영계약과 임대차계약을 구별할 수 있는 요소와 계약 체결 및 작성 시 유의하여야 하는 사항을 살펴보았습니다. 어떠한 계약으로 해석되는지에 따라 계약갱신 여부, 계약해지사유 등 그에 따른 법률효과가 크게 달라지므로, 설명해드린 구별 요소를 잘 참고하여 계약내용을 세팅하시면 좋겠습니다.
최앤리 법률사무소 문재식 변호사
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