정요한 인디드랩 대표 ⓒ플래텀
인공지능(AI)과 빅데이터 기술이 부동산 시장에 새로운 바람을 일으키고 있다. 프롭테크 스타트업 ‘인디드랩‘이 개발한 ‘더스택(The stack)‘은 AI 기술 기반으로 아파트 세대별 환경 데이터를 심층 분석한다. 이 서비스는 일사량, 일조시간, 조망, 개방감, 소음, 에너지 효율성, 공기질 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해 각 가구의 가치를 객관적으로 평가한다.
GS건설의 사내벤처 1호로 출발한 인디드랩은 주거 공간에 대한 데이터와 혁신적인 디자인을 연구하는 기업이다. 2022년 3월 독립법인으로 분사해 같은 해 9월 애플리케이션 ‘더스택’을 정식 출시했다.
인디드랩은 최근 구글플레이 ‘창구 프로그램 6기’에서 100개 기업 중 개발사 1위로 선정되며 기술력과 잠재력을 인정받았다. 또한 베트남, 싱가포르 등 해외 시장으로의 확장을 통해 글로벌 프롭테크 기업으로 도약하겠다는 포부를 가지고 있다.
정요한 인디드랩 대표를 만나 이야기를 들었다.
사내 벤처로 시작해 스핀오프(분사)까지 했다. 창업은 언제부터 생각했나.
GS건설의 기술연구소에 입사하여 건축, 주택 환경, 도시환경 등을 연구하였다. 원래 성향상 어딘가에 소속되어 일하기보다는 독립적으로 사업을 하고 싶은 마음이 항상 있었다. 그러나 결혼 후 아버지가 되면서 그 꿈은 점점 멀어지게 되었다. 아내도 안정된 직장을 떠나는 것에 대해 많은 걱정을 했다. 그래서 회사에 다니는 동안 언젠가는 사업을 할 것이라고 아내를 계속 설득했다.
어느 날 아내가 다른 회사에는 사내벤처라는 제도가 있는데, 꼭 사업을 하겠다면 그런 제도를 통해 꿈을 이루면 되지 않겠냐고 말했다. 당시 GS건설에는 사내벤처 제도가 없었기 때문에 안 될 거라고 답변했다.
하지만 무작정 안 된다고 생각하지 말고 회사에 제안을 해보는 것이 어떨까 싶었다. 그래서 사측에 내가 가진 기술을 활용해 이런 사업을 할 수 있을 것 같으니 사내벤처로 한번 시도해보고 싶다고 이야기했다. 만약 안 된다면 퇴사해서라도 할 계획이라고 덧붙였다.
회사 생활이 위태로워질 수 있는 도전적인 제안을 한 거다. (웃음) 누구와 이 이야기를 나눴나?
당시 무슨 생각에서인지 바로 상무님을 찾아갔다. (웃음) 다행히도 흥미롭다며 함께 해보자는 긍정적인 반응을 보였다. 그렇게 사내벤처 제도가 새롭게 도입되었고, 인디드랩이 그 첫 번째 사례가 되었다.
사내 공모를 통해 이러한 사업을 사내벤처로 시작해 볼 계획이라고 알렸고, 관심 있는 사람들은 참여해 달라고 알렸다. 한 명을 뽑을 예정이었는데, 50여 명이 지원해서 놀란 기억이 있다. 그 과정에서 합류한 추연녕 이사(CTO)가 합류했고, 1년여 독립법인으로 분사하게 되었다.
더스택은 일조, 조망 등 환경 데이터 분석을 통한 주택 가치 측정 서비스를 제공한다. 사용자들이 더스택을 통해 얻을 수 있는 가장 큰 이점은 무엇인가? 기존 부동산 정보 플랫폼과 어떤 차별점을 가지고 있나?
현재 부동산 관련 정보 서비스 대부분은 아파트 단지 단위로 정보를 제공한다. 아파트라고 한다면 주변 초등학교까지의 거리, 가까운 백화점 위치, 그리고 역세권 여부 등을 알려준다. 하지만, 그 아파트에 매물이 50개 있다고 할 때, 그 중 어떤 집이 나에게 적합한지, 더 나은 선택이 될 수 있는지는 구체적으로 분석된 정보가 부족하다. 더스택은 개별 세대별로 상세한 분석 정보를 제공하는 서비스로 포커스하고 있다.
아파트 구매는 인생에서 가장 큰 비용이 드는 결정 중 하나다. 그러나 많은 경우 주먹구구식으로 결정된다. 흔히 말하는 ‘뇌동매매’처럼 감정에 의존해 계약을 진행하는 경우도 있다. 따라서 객관적인 데이터와 지표를 통해 미리 비교하고, 상위 후보 몇 개를 선정하여 최종 결정을 내릴 수 있도록 돕는 것이 우리 서비스다. 이를 통해 사용자는 보다 신중하고 합리적인 의사결정을 할 수 있게 된다.
내가 들어가서 살 집을 찾는 사람에게도 유용하지만, 이미 아파트를 소유하고 이를 매물로 내놓거나 전세로 제공하려는 사람에게도 필요한 서비스다. 예를 들어, 아파트를 시장에 내놓을 때 시세 범위 내에서 가격을 정하게 되는데, 많은 경우 부동산 중개업자가 제시하는 대로 따르게 된다. 하지만 같은 단지 내의 동일 평형대 아파트라도 가격 차이가 클 수 있다는 점을 고려해야 한다. 더스택은 현재 형성된 아파트 시세의 상한과 하한을 기준으로, 어느 정도의 가격 위치에 있는지를 알려준다. 집을 내놓을 때 적정 가격에 대한 가이드라인을 제시하는 거다. 그걸 바탕으로 상황에 따라 거래액을 조정할 수 있다.
가이드라인을 제시하기 위해서는 객관적인 데이터가 필수적이다. 어떤 기준으로 설정하나?
상세한 평가를 진행할 때, 우리는 분석 엔진을 통해 다양한 항목들을 분석한다. 예를 들어, 특정 집에 하루 평균 몇 시간 동안 햇빛이 드는지 측정하고, 그 햇빛이 시간대별로 얼마나 에너지로 전환되는지도 고려한다. 겨울에는 더 춥고 여름에는 더 더운 집이 있기 때문이다. 또한, 각 집마다 다른 조망권도 중요한 요소다. 앞에 건물이 없어 시야가 탁 트인 뷰도 있지만, 건물에 가로막혀 답답한 뷰도 존재한다. 이러한 모든 요소들을 3차원으로 분석하여 수치를 확보해서 제시한다.
이러한 데이터는 외부에서 가져오는 것이 아니라 우리가 직접 지형과 해당 아파트 및 주변 건물, 그리고 도로 소음과 공기질 등 해석 가능한 환경 소스들을 모델링하여 얻는다. 각각의 집마다 해석된 수치를 데이터베이스에 축적하고, 이를 AI를 활용해 모델링하여 제공하는 것이다.
더스택의 분석 기술은 어떻게 개발되었으며, 그 정보 정확성은 어떻게 보장되나?
대부분의 서비스는 이미 존재하는 정보를 수집하여 보기 좋게 포장해 제공하지만, 인디드랩은 독창적인 모델링을 통해 데이터를 축적하고 이를 사용자에게 보여준다. 더스택 내에서 아파트 내부에서 외부로 보이는 이미지는 초기에는 2D 형태였으나, 현재는 3D로 전환되어 있다. 따라서 사용자가 특정 아파트의 3층 어느 호수에 거주한다고 가정할 때, 거실에서 보이는 뷰를 실제와 같은 3차원 형태로 볼 수 있다. 이는 각 세대를 하나씩 촬영하여 제작된 것이므로 데이터의 원본성이 보장된다.
일조권 침해 소송에서는 법원이 겨울 동짓날 해가 가장 짧은 날 하루 동안 그 집에 몇 시간 동안 햇빛이 드는지를 기준으로 삼는다. 만약 4시간 이상 햇빛이 들어오면 일조 수인한도를 만족한다고 본다. 그러나 우리는 집의 연간 365일, 총 8,760시간 동안 해 위치 등을 모두 고려하여 그 집의 하루 평균 일조 시간을 산출한다.
더스택은 좋은 집과 안 좋은 집을 객관화하고 이를 증명해낸 것이다. 아파트 천 세대가 있다고 가정했을 때, 더스택은 데이터를 통해 이들 아파트를 1등부터 천 등까지 평가하고 나눌 수 있다. 이런 정보가 공개되고 보편화되면 순위가 낮은 집은 조금 더 저렴하게 판매할 수 있고, 평균보다 높은 순위에 있는 집은 가격을 조금 더 높게 받을 수 있을 것이다. 즉, 매도자와 매수자가 서로 커뮤니케이션할 때 각자의 기준에 따라 적용될 수 있으며, 이는 아파트 시장이 더욱 건전하게 성장하는 데 기여할 것이라 본다. 근거 없이 “저 집은 10억에 팔렸으니 나도 10억에 팔겠다”가 아니라, “우리 집은 9억 5천 정도 또는 10억 5천에 파는 것이 적당하다”고 말할 수 있는 근거가 생기는 것이다. 가격의 상한과 하한은 결국 매크로적인 시장 시세로 결정이 되고, 세부적인 마이크로 시세를 데이터로 보여준다고 생각하면 될 거다.
건설사 쪽에서도 더스택이 필요할 듯싶다.
아파트 시공사와 협력을 진행 중이다. 우린 건설과 환경 모두에게 이익이 되는 프로세스를 구축하고자 한다. 일반적으로 건설사들이 아파트를 지을 때, 직접 설계를 하기도 하지만 대부분의 경우 설계사가 제안한 여러 설계안을 검토한다. 이러한 과정에서 각각의 설계안의 장단점을 분석하여 적절한 설계안을 선택하는 데 도움을 주고 싶다. 프로세스가 체계적으로 이루어질 수 있도록 하는 것이다. 원활하게 이루어진다면 해당 아파트도 더 나아지겠지만, 주변 환경에도 긍정적인 영향을 미쳐 모두가 윈-윈 할 수 있는 도시 환경 조성에 기여할 수 있을 것이라 본다.
더스택 서비스를 빌라나 주택에서도 이용할 수 있느냐는 문의를 종종 받는다. 이론적으로는 가능하지만, 현재로서는 시기상조라는 판단이다. 30층짜리 아파트에 필요한 리소스와 단독 주택에 필요한 자원이 동일하기 때문이다. 아파트 하나를 모델링하는 데 드는 노력과 동일한 노력을 들여도, 단지 1/30 정도의 데이터만 축적될 뿐이다. 이러한 이유로 효율성을 고려해 우선적으로 아파트를 선택했다. 그러나 앞으로 이를 대처하는 서비스를 계획 중에 있다.
아파트 데이터의 분석은 어느 정도까지 진행되었나?
약 70-80%의 데이터 분석이 완료된 상태다. 전국적으로 약 1200만 세대에 가까운 아파트가 존재하는데, 그중에서 850만 세대 이상의 데이터는 분석을 마쳤다. 남은 아파트 데이터도 모두 분석하여 올해 안으로 완벽한 데이터를 제공하려 한다.
정요한 인디드랩 대표 ⓒ플래텀
인디드랩은 구글 창구 프로그램에 선정된 100개 기업 중 개발사 1위를 차지한 기술 기업이다. 더스택 개발 중에서 어려웠던 점, 그리고 현재 운영에서 가장 신경 쓰는 부분은 무엇인가?
프로그램 개발 중에서 가장 어려웠던 점은 데이터 입력이었다. 나와 CTO가 함께 개발했는데, 초기 개발 단계에서는 GIS 데이터나 일반적으로 엔진에 넣어야 할 데이터들이 있었다. 샘플 데이터를 넣었을 때 결과 데이터가 잘 나왔지만, 실제로 수많은 입력 데이터를 넣었을 때 그 자체에 오류가 너무 많았다. 예를 들어 세대별 해석 정보를 보여줄 때 아파트 호별 정보가 1호, 2호, 3호, 4호 이렇게 있을 수도 있고 왼쪽부터 15, 25, 35, 55 이렇게 있을 수도 있는데, 그 호별 정보에 오류가 굉장히 많았다. 그렇게 되면 전혀 다른 정보를 세대별로 제공하게 되는 꼴이다. 그래서 우리는 다시 오류를 찾아내는 알고리즘을 개발하고 수정하는 알고리즘을 만들어 데이터를 정제해야 했다. 잘 해결했고 이 부분에서는 더스택이 가장 정확하다고 이야기할 수 있다.
현재 회사에서 가장 신경 쓰고 있는 부분은 홍보다. 사용해 본 사람들은 매우 만족한다고 하지만, 더 많은 사람들이 사용하려면 이를 널리 알려야 한다. 고객이 우리의 포인트를 정확히 이해하고, 우리가 원하는 방향과 고객이 원하는 방향이 일치하는 시점이 오면 본격적인 마케팅을 할 거다.
소비자들의 반응을 살펴보면, 그들이 어떤 점에 만족하고 어떤 부분에서 개선을 원하고 있는지 알 수 있다. 더스택 이용자는 어떤가.
마케팅 활동 없이 더스택이 바이럴 되는 양상을 관찰한 결과, 기존 구축 단지보다는 신축단지, 즉 새로 분양된 집들에 대한 정보를 찾다가 알게 되어 퍼지는 경우가 많았다. 새로 분양된 집에 입주하기 전의 기대감이 가장 클 때, 한 명의 소비자가 더스택을 알게 되면 그 아파트 단지 전체 사람들이 앱을 다운로드하는 경향이 있었다. 1-2년 후에 입주할 집에서 보이는 외부 풍경을 미리 볼 수 있고 여러 궁금증을 해소할 수 있어서인지 소비자 만족도가 높았다.
불만 사항으로는 자신이 거주하거나 관심 있는 아파트가 데이터베이스에 없다는 사실에 아쉬움을 느끼는 부분이다. 이러한 부분은 올해 안에는 해결될 것으로 보인다.
해외에서 성공 가능성이 높다고 본다. 해외 진출 계획이 있나?
현재 고려 중인 지역은 베트남과 싱가포르다. 이들 지역은 아파트가 많이 건설되고 있는데, 기준점 역할을 할 수 있는 지표가 중요해 질거라 본다. 관련 지표를 제공함과 동시에 시장의 니즈를 파악해 대응한다면 선도적인 역할을 할 수 있을 것이라고 기대하고 있다.
또 다른 계획으로는 미국 시장을 염두에 두고 있다. 비록 미국 대부분의 지역이 주택이 대다수를 차지하지만, 뉴욕이나 시카고와 같은 대도시에는 하이라이즈 레지덴셜 빌딩들이 매우 많다. 따라서 이러한 도시들을 중심으로 시도해 볼 계획이다.
더스택의 데이터는 부동산 시장에 의미가 있을 것이라 생각되는데.
최근 한국부동산원과 양해각서(MOU)를 체결했다. 일반적으로는 한국부동산원과 협력한다고 하면 그들이 보유한 데이터를 제공받는 방식이 많은데, 반대로 더스택이 보유한 데이터를 한국부동산원에 제공하는 형태의 협약이다. 한국부동산원은 더스택이 제공하는 데이터를 통해 보다 정교한 세대별 가치 평가를 준비하고 있다.
궁극적으로 더스택이 추구하는 목표는 무분별하게 근거 없이 형성되는 아파트 가격 대신, 그 가격에 합리적인 근거를 제공하는 것이다. 이를 통해 부동산 시장이 더욱 건전하게 성장을 이룰 수 있도록 돕고자 한다.
현재의 서비스 모습이 완성형은 아닐 거다. 어떤 요소를 더 추가할 예정인가?
새로운 분석 요소에 대해 고민하고 있으며, 계속해서 업데이트할 예정이다. 우린 아파트 세대별 환경이 중요하다고 생각하여 관련 정보를 제공하고 있지만, 교육환경이나 교육 입지가 더 중요하다는 의견도 많이 듣고 있다. 그래서 교육 관련 요소들을 분석하여 학군을 평가하고, 학교별 순위와 주변에 접근 가능한 학교들을 추가하려고 한다.
또한 환경적인 측면에서 많은 아파트 단지가 경사진 곳에 위치해 있는데, 경사도나 단지 내 스포츠 센터, 마트 등의 내부 입지도 분석 요소로 포함시켜 제공할 계획이다.
더스택이 어떠한 서비스로 자리 잡길 바라나?
더스택이 더 많은 사람들이 사용하는 서비스로 자리 잡기를 희망한다. 궁극적으로는 “더스택 덕분에 정말 좋았다”라는 평가를 받을 수 있는 회사와 서비스가 되기를 바란다.
한 사용자가 집을 구매할 때 철도 소음을 미처 알지 못했던 경험을 공유한 적이 있다. 이전 주인이 창문을 닫고 에어컨을 켜둔 상태에서 집을 보여줘서 지하철 소음을 인지하지 못했다고 한다. 날씨가 좋아도 창문을 열 수 없는 상황에서 소음 스트레스를 많이 받았다고 한다. 우린 데이터를 통해 사용자들이 큰 도움을 받을 수 있고, 최악의 상황을 피할 수 있는 서비스를 제공하고자 한다.
더스택은 혼자만의 노력이 아닌, 고객들과의 지속적인 소통을 통해 발전하는 것을 목표로 하고 있다. 고객들의 피드백과 의견을 반영하여 더욱 완성도 높은 서비스를 제공해 고객들에게 실질적인 도움이 되는 서비스를 만들고자 한다.
ⓒ플래텀
인디드랩이 생각하는 프롭테크 기업의 사회적 책임은 무엇인가?
거창하게 기업의 사회적 책임이라 말하긴 어렵지만, 우리가 서비스 개발 초기부터 염두에 두었던 것은 에너지 관련 정보를 정밀하게 분석하여 에너지 생산에 기여하는 것이다. 과거 지자체의 태양광 패널 설치 지원 사업이 성공하지 못한 배경에는 설치가 적합하지 않은 주택에 패널이 설치된 경우가 많았기 때문이다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 우린 아파트 데이터를 분석하며, 태양광 패널 설치가 유리한 집들을 발견하고 이를 활용할 수 있도록 지원하고자 한다. 남향 벽면 같이 태양광 패널 설치에 적합한 빈 공간들을 많이 발견하고 있다. 이러한 자원들을 효율적으로 활용함으로써 에너지 생산에 기여한다면 사회적 가치를 창출할 수 있다고 생각한다.
한편으로, 더스택 서비스를 통해 부동산 시장의 건강한 성장을 도모하고자 한다. 중고차 구매 시 차량의 사고 이력 등을 확인할 수 있는 것처럼, 아파트에 대한 상세한 분석 정보를 제공하여 소비자들이 보다 명확한 기준으로 결정을 내릴 수 있도록 하는 것이 우리의 목적이다. 이를 통해 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있기를 바란다.
프롭테크 업계가 초기에 급속도로 성장한 후, 현재는 다소 성장세가 둔화된 상황이다. 타개책을 어디서 찾아야 할까?
프롭테크 분야가 직면한 도전을 극복하고 새로운 기회를 모색하기 위해서는 결국 데이터가 답이라고 본다. 업계 내에서 발생하는 거래 정보부터 소비자들의 행동 양식까지, 다양한 데이터가 매우 중요해질 거다. 그런 데이터를 분석하고 해석하여 독창적인 가치를 창출해 내는 것이 필수적인 시점이다.
앞으로의 주거 트렌드가 어떻게 변할 거라 전망하나?
코로나19 팬데믹으로 인해 집에서 보내는 시간이 많아지면서, 사람들은 집의 환경적 요소가 얼마나 중요한지 실감하게 되었다. 이제 사람들은 자신에게 쾌적한 환경을 제공하는 주거 공간의 가치를 더욱 중시하며, 이를 평가할 수 있는 정보를 찾으려는 경향이 커졌다.
주거 공간에 대한 관점은 가족 구성의 변화와 함께 달라지고 있다. 가족 규모가 점차 줄어들고 1인 가구의 비율이 증가함에 따라, 개인의 생활 방식과 취향이 주거 선택에 큰 영향을 미치기 시작했다. 특히 젊은 세대 사이에서는 주거 공간에서의 조망권을 매우 중요하게 여기는 추세다. 이런 변화를 반영하여 소규모 주거 단위 공간들이 앞으로 더 발전할 것으로 예상한다.
마지막으로 하고 싶은 말, 남기고 싶은 말이 있다면?
우선 가족에게 고맙다. 그리고 아무런 보장 없이 내 말을 믿고 합류해 준 모든 팀원에게 감사 인사를 하고 싶다. 회사가 어떤 모습일지 알 수 없었고, 눈에 보이는 서비스도 없는 상태였는데도 불구하고 초기부터 함께 해주었다. 뚜렷한 성과나 눈에 띄는 유저 증가 없이 준비만 계속해 왔음에도 지치지 않고 자신의 역할을 충실히 해준 팀원들이 있었기에 여기까지 올 수 있었다.
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