우리나라 법이 임대차관계에서 임대인이 임대료를 올리는 것을 제한하고, 임차인의 계약갱신 요구권을 보호하는 조항 등을 통하여 임차인을 강력하게 보호하고 있다는 점은 잘 알려진 사실입니다. 예를 들어, 상가임대차 보호법상 임차인의 계약갱신 요구권은 최대 10년까지 인정이 되고, 강행규정이라 이를 위반하는 약정을 상호 동의하에 해도 무효가 됩니다.
최근 임대차법 개정으로 임대차갱신청구권을 2+2 제도가 생겼습니다. 그래서 일반적으로 임대차계약 해지는 임차인이 아닌 임대인이 원하는 것으로 이해되는 것 같습니다. 아무도 임차인이 계약을 해지하고 싶어할 거라는 예상은 안 했던 것 같습니다. 그런데 코로나 19로 반전이 일어났죠. 임대인이 아니라 임차인이 임대차계약을 중도해지하고 싶어하는 상황들이 발생한 것입니다. 코로나 상황은 워낙 예외적인 상황이므로 입법적으로 또는 정부가 나서서 대응하고 있지만, 그 외의 경우 임차인을 보호하기 위하여 임차인이 계약을 해지할 수 있는 경우 또는 스스로 계약갱신 요구권을 포기할 수 있는 경우는 어떤 경우가 있을까요?
임차인이 계약을 해지할 수 있는 경우
물론, 임대차 계약서에 “당사자는 언제라도 계약을 해지할 수 있다”라는 특약을 둔 경우에는 언제든지 가능합니다. 그렇지 않은 경우, 민법 또는 상가임대차 보호법에 따라 임차인이 임대차계약을 중도해지 할 수 있는 사유들을 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.
-계약기간을 정하지 않았거나 묵시적 갱신이 된 경우
-임차목적물의 소유자가 변경된 경우
-임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 임차목적을 달성할 수 없는 경우
-임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실되는 등의 이유로 임차목적을 달성하기 어려운 경우
임차인 스스로 계약갱신 요구권을 포기하고 싶은 경우
위에서도 말씀드린 것처럼, 상가임대차 보호법상 임차인의 계약갱신 요구권은 최대 10년까지 인정이 되고, 강행규정이라 이를 위반하는 약정을 임차인이 하여도 무효가 됩니다.
이 말은 곧 “본 임대차계약은 5년으로 제한하고 그 이상의 기간으로 임차인이 계약 갱신을 청구할 수 없다”라고 계약서에 명시하였더라도 임차인이 계약 종료 1개월 전에 갱신 청구를 하면 임대인으로서는 (다른 이유가 없다면) 거절할 수 없다는 의미입니다.
그렇다면 임차인 스스로 5년으로 임대차계약 기간을 확정하고 싶은 경우에도 방법이 없는 걸까요? 예를 들어, 임대인이 5년 후에 상가 건물에 대한 재건축 계획이 있는 건물을 가정해 보겠습니다. 임대인은 재건축 계획을 반영하여 임대료 등 계약 조건을 조율할 의사가 있지만 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할까 우려되어 계약 체결을 꺼리고 있는 상황인 거죠. 아무리 임차인이 행사하지 않는다고 약속을 하고, 계약서에 명시하더라도 그 효력이 인정되지 않을 수 있다는 점을 임대인이 우려한 것입니다.
이러한 경우 적용할 수 있는 조항이 상가임대차 보호법 제10조 제1항 제7호인데, “임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우” 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 것으로 정하고 있습니다.
구체적으로 ①건물이 노후하거나 멸실되어 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 ②안전의 문제가 없더라도 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에 가능합니다.
이렇게 임차인이 계약을 중도해지하거나 갱신 청구를 스스로 제한하고자 하는 경우에 대하여 알아봤는데요, 다음번에도 임차인의 입장에서 임대차계약을 잘 체결하고 관리하는 방안 제2탄을 준비해보겠습니다.
글 : 최앤리 법률사무소 서나영 변호사
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